Investir en 2011 : « Je reste orienté sur l'immobilier »

Eric Lebrun, professeur à l'ESC Chambéry Savoie

Quels sont vos conseils d'investissement pour 2011 ? Pour 2011, je reste orienté sur l'immobilier, qui gardera un poids important dans les choix d'investissement des Français en 2011. Pourtant un dispositif comme le Scellier est devenu moins avantageux. Est-ce encore rentable ?

Je tiens à rappeler que la fiscalité est délicate en France, elle manque de permanence. Le Scellier est une loi qui est entrée en vigueur en 2009 et qui a déjà subi deux modifications. Dans l'absolu, le dispositif reste rentable car il n'y a pas grand-chose d'autre à coté.

Mais les plafonds de loyer du Scellier ont été revus à la baisse. Cela va poser un problème pour les anciens programmes ?

Le cas se posera lors du renouvellement du bail ou de changement de locataire. Il pourrait y avoir des problèmes en effet dans le cadre de deux programmes proches : l'un ancien et sans norme bâtiment basse consommation (BBC) proposant des loyers plus élevés qu'un programme neuf en norme BBC. Cependant, si on regarde les loyers de 2010 en Scellier, ils se situaient déjà en dessous du plafond. Les conséquences de l'abaissement de ce dernier seront donc limitées. Quant à la norme BBC, je ne crois pas que cela soit un critère de sélection pour un locataire.

Les prix de l'immobilier sont repartis à la hausse. Pensez-vous que la tendance va durer ?

A un moment les taux d'intérêt vont remonter, cela va tendre à faire diminuer les prix. Mais pour que nous assistions à un krach des prix de l'immobilier, il faudrait une brusque et importante hausse des taux d'emprunt. Je ne crois pas à un tel scénario. Après, tout dépend de la zone de construction du bien. A Paris, il manque des logements. Tant que ce problème ne sera pas résolu, les prix resteront tendus. Dans d'autres zones, là où par exemple des logements Robien ou Scellier ont été construits en surnombre, les prix peuvent continuer à diminuer.

Concernant la Bourse, après deux années de baisse en 2008 et 2009, le CAC 40 est resté quasi-stable en 2010. A quoi faut-il s'attendre pour 2011 ?

Je reste optimiste concernant les marchés boursiers en 2011, même s'il faut s'attendre à de la volatilité.

Pourtant la méfiance reste de mise de la part des particuliers en Bourse. Dans les assurances vie, les fonds en euros restes plébiscités. Il n'ya-t-il pas un risque en raison de la dette souveraine des Etats ?

Si on regarde la composition des fonds en euros, l'exposition à la dette des pays à risque, comme la Grèce ou le Portugal, est limitée. L'inquiétude à cet égard n'a pas lieu d'être. Par contre, la performance des fonds en euros est faible compte tenu des taux d'emprunt. Ajoutez à cela la fiscalité et le fonds en euro devient peu attractif aujourd'hui.

Que faut-il faire alors pour obtenir de meilleurs rendements ?

La plupart des assureurs mettent en place d'autres fonds qu'ils disent garantis, avec des taux légèrement supérieurs aux fonds en euros. Ces enveloppes comprennent par exemple des obligations d'entreprise, des unités de compte ou de l'immobilier. Mais il ne faut pas se leurrer : si la performance est meilleure, la prise de risque est plus grande.