La SCI

La SCI, ou société civile immobilière, est un cadre juridique qui rend possible des montages immobiliers. Elle permet principalement de détenir un bien immobilier à plusieurs. Comme pour toute société, les propriétaires de la SCI détiennent des parts.

Concrètement, la SCI répond à des besoins de facilités dans la transmission des biens immobiliers, ou sa gestion dans les familles nombreuses. Chaque membre de la SCI (au minimum 2) agit comme un actionnaire d’une entreprise. Il possède des droits de vote et des responsabilités en fonction de son capital. Chaque année, la SCI doit publier ses comptes et faire une assemblée générale.

La transmission du bien est facilitée par des avantages fiscaux et des pactes qui peuvent lier les différents propriétaires. Il n’y a pas de durée de vie minimale du dispositif. Il ne peut néanmoins excéder 198 ans (99 ans renouvelable une fois). Donner un nom à sa société est aussi obligatoire.  

Le dispositif de la SCI n’est pas à prendre à la légère. Il est très réglementé et contraignant (notamment pour les dettes et la dissolution). Il n’est pas nécessaire d’y faire appel si vous n’êtes pas un gros propriétaire foncier. Il vaut mieux dans tout les cas consulter un spécialiste de la question (un avocat fiscaliste ou un notaire par exemple) et bien comprendre pourquoi on veut réaliser un tel montage.  

Avoir recours à une société civile immobilière n’est pas forcement nécessaire pour acheter un logement. C’est un montage complexe qui doit être utilisé que si cela est vraiment nécessaire, tant certaines règles sont contraignantes (assemblée générale par exemple). Il est utilisé principalement dans deux cas :  

Acheter à plusieurs. La SCI fonctionne sur le même principe qu’une entreprise avec des actionnaires. Ces derniers en possèdent un certain pourcentage en fonction du capital investi. Monter une SCI peut donc s’avérer judicieux pour un achat entre ami, un couple non-marié, entre frères et sœurs, ou encore si des parents veulent aider leurs enfants à accéder à la propriété. Chacun étant ensuite responsable du bien (imposition, droits…) selon sa part. 

Lors d’une succession. Pour transmettre un logement lors d’un héritage, la création d’une SCI peut s’avérer avantageuse. Chaque héritier reçoit une part du capital de la SCI. Utile si vous voulez que le bien reste dans le giron familial. Car au mieux, un pacte lie les différents propriétaires et personne ne peut vendre sans l’accord de l’autre. Au pire, si un des héritiers vend, la majorité du bien reste dans la famille. Un logement peut ainsi se transmettre en évitant les conflits familiaux, et les ventes « obligées » qui en découlent généralement.  

Comment créer une SCI ?

Le bien immobilier. Sont éligibles à la SCI les biens (immeuble, appartement, maison, terrain…) n’étant pas considérés comme commerciaux (activité de revente, d’agence immobilière…). Vous pouvez bien entendu, à titre civil, monter une SCI pour louer un logement et même des murs de commerce, mais ces locaux ne doivent pas être meublés (sauf si la location rapporte moins de 10% des revenus de la SCI).

La gestion. Comme son nom l’indique, la SCI est une société. Les associés (au minimum deux personnes) doivent donc élire un ou des gérants, responsables juridiquement et en charge des tâches de gestion. La SCI doit aussi tenir chaque année une assemblée générale et publier les comptes de son activité.

Les statuts. La SCI a une durée de vie de 99 ans, renouvelable une fois. Vous devez aussi nommer la société et déposer son nom au registre de l’Institut national de la propriété industrielle (INPI). Bien sûr, la dénomination ne doit pas déjà être prise. La SCI doit avoir un siège social et une raison sociale.

La procédure. Vous pouvez monter vous-même votre SCI, en passant par un sous-seing privé. Néanmoins, pour tout acte dans l’immobilier via votre SCI (achat, vente…), l’appel à un notaire est obligatoire. Vous devez ensuite enregistrer votre SCI au Tribunal de commerce compétent. Une annonce doit être passée dans un journal d’annonces légales couvrant la zone où est située votre société. Créer une SCI engendre des frais de plusieurs centaines d’euros.

Comment céder une SCI ?

Vous voulez vous séparer des parts que vous détenez dans une société civile immobilière (SCI). Voici la démarche à suivre.                  

Céder des parts. Sauf clause entre les associés, la vente de vos parts est libre. Vous pouvez les céder à un autre associé ou à une personne extérieure. Vous n’avez pas besoin de convoquer une assemblée générale pour le faire. Il faut cependant enregistrer l’opération dans un délai de un mois, cette dernière s’effectuant au choix par un sous-seing privé ou par un acte notarié.   

Pour les mineurs. Les personnes de moins de 18 ans sont autorisées à détenir des parts dans une SCI. Néanmoins, en cas de cession, les tuteurs légaux devront demander l’autorisation à un juge de tutelle.

Le prix. Le prix de vente est fixé librement entre l’acheteur et le vendeur. Comme dans l’immobilier classique, il correspond généralement au prix du marché. La valeur de vos parts évolue donc selon l’offre et la demande. En cas de désaccord, un expert peut être nommé pour estimer le bien. A la revente, vous être soumis à l’imposition classique sur les plus-values immobilière. 

La liquidation. Il s’agit de mettre fin à la SCI, pour cause entre autre de vente, de l’expiration de la durée de vie, de l’annulation du contrat ou d’une décision de justice. Comme pour la création d’une SCI, il faudra publier un avis dans un journal d’annonces légales.  Les associés doivent nommer un liquidateur, en charge de la procédure. Ce dernier, présent ou pas dans la SCI est responsable des fautes qu’il pourrait commettre durant l’opération.

Comme la revente d’un bien immobilier détenu en direct, les ventes réalisées par le biais d’une société civile immobilière (SCI) sont soumises à l’impôt sur les plus-values. Et le régime est presque identique.

La plus-value (différence entre le prix de revente et celui d’achat) est taxée à hauteur de 28,1% (17% + 12,1% de CSG, CRDS et RSA). Cependant, une décote de 10% est accordée tous les ans à partir de la cinquième année de détention du bien. Cela veut dire qu’un logement dont vous êtes propriétaire depuis plus de 15 ans est exonéré de taxe sur la plus-value. De plus, chaque associé bénéficie d’un abattement de 1.000 €.  Attention car les moins-values ne peuvent être déduites de vos impôts.

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